Оформление права собственности на квартиру

Любые действия, связанные со сменой собственника квартиры, должны обязательно завершаться государственной регистрацией права собственности.

Оформление собственности на недвижимое имущество осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (регистрирующий орган). Для этого необходима подача документов в регистрирующий орган по месту нахождения имущества.
Единственным доказательством существования права на собственность является государственная регистрация права собственности на недвижимость. Его можно оспорить только в судебном порядке.
Право на недвижимость возникает только после представления всех документов и внесения записи в ЕГРП (Единый государственный реестр прав).
Оформление собственности на жилую недвижимость необходимо при покупке, наследовании, обмене или дарении, строительстве недвижимости, приватизации, а также в том случае, когда объект недвижимости не зарегистрирован в государственном реестре.
Процедура оформления собственности регулируется ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и ГК РФ.

Процедура оформления права собственности на квартиру

Утвержденный законом порядок оформления собственности включает следующие стадии:

1. Прием документов.
2. Проверка законности сделки, правовая экспертиза.
3. Установление отсутствия противоречий между зарегистрированными и заявленными правами, иных оснований для отказа.
4. Внесение записей в ЕГРП на недвижимость в случае отсутствия оснований для отказа.
5. Совершение надписей и выдача удостоверений.

Основные и дополнительные документы

Законом предусмотрена подача заявления о регистрации. На практике это заявление заполняется работниками регистрирующего органа.
Для оформления права собственности на квартиру в регистрирующий орган по месту нахождения квартиры необходимо представить следующие основные документы:

1. Основание (количество экземпляров определяется индивидуально с учетом того, что один оригинал должен остаться в регистрирующем органе). Им может быть свидетельство о праве на наследование, договор дарения, договор инвестирования в строительство, договор приватизации, договор мены, Постановление органа местного самоуправления и иные документы, на основании которых возникает право собственности, подлежащее регистрации.
2. Кадастровый паспорт (оригинал и копия). Он оформляется в БТИ по месту нахождения имущества и содержит техническое описание объекта. Подача кадастрового паспорта не требуется, если он ранее подавался в регистрирующий орган, то есть в ЕГРП уже имеются сведения о квартире. Следует обратить особое внимание на полное совпадение описания квартиры в основании и кадастровом паспорте.
3. Справка об отсутствии задолженности (оригинал и копия). Ее можно получить в Управляющей компании, обслуживающей дом, в котором находится квартира.
4. Квитанции об уплате государственной пошлины (оригиналы и копии). Размер пошлины дифференцируется от основания возникновения права собственности. На государственную регистрацию необходимо представить квитанцию об оплате государственной пошлины.
5. Выписка из Домовой книги (оригинал и копия). Выписка содержит сведения о гражданах, прописанных в квартире. Данная выписка имеет небольшой срок действия, поэтому ее запрос необходим только перед подачей документов.
6. Паспорта заявителей (только для удостоверения личности, копии не требуются).
7. При подаче документов в регистрирующий орган необходимо иметь паспорт или иные документы, удостоверяющие личность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Дополнительно в случае необходимости нужно представить следующее:

1. Доверенность, удостоверенную нотариально, в случае представления интересов доверенным лицом.
2. Распоряжение органа опеки и попечительства, выдаваемое отделом образования при администрации района в том случае, если один из собственников является несовершеннолетним, недееспособным или ограниченно дееспособным.
3. Удостоверенное нотариально согласие супруга на продажу, если квартира приобреталась в браке по возмездной сделке. Это согласие необходимо даже для разведенных супругов вне зависимости от срока, прошедшего после развода, если не было раздела имущества.
4. Согласие супруга на покупку, удостоверенное нотариально, если покупатель состоит в браке, а в договоре указан только один из них.
5. При продаже доли третьему лицу необходимы отказы всех сособственников доли, подписанные в присутствии регистратора или удостоверенные нотариально, либо документы, подтверждающие извещение сособственников о намерении продать свою долю в праве.
6. Кредитный договор, договор займа и закладная, если квартира приобретается за счет кредитных средств.
7. Справка (форма 2-РП), подтверждающая право собственности из БТИ.

Для юридического лица необходимы дополнительно следующие материалы:

1. Копии устава (подлинники или нотариально удостоверенные), свидетельство о регистрации юридического лица, приказ о назначении руководителя, свидетельство о постановке на налоговый учет.
2. Основания, подтверждающие полномочия лица, подписавшего договор.
3. Решение учредителя или приказ руководителя на приобретение (продажу) квартиры.
4. Справка о соотношении стоимости имущества к активам предприятия, если квартира продается (покупается) по приказу руководителя.

Требования к оформлению

К документам для регистрации собственности предъявляются определенные требования по составлению и оформлению.
Тексты представляемых материалов должны быть написаны разборчиво. Без сокращений должны быть указаны наименования юридических лиц. Имена физических лиц и их адреса должны быть написаны полностью.
Не подлежат приему материалы, содержащие подчистки или приписки, зачеркнутые слова и иные исправления, выполненные карандашом. Не допустимы источники, имеющие серьезные повреждения, препятствующие их однозначному толкованию.
Материалы на нескольких листах обязательно прошиваются, нумеруются и скрепляются печатью организации.

Представление необходимого количества копий

Крайне важным является количество экземпляров. Например, если основанием является договор дарения (допустим, от отца к сыну), то на оформление права собственности представляется три оригинала договора. После проведения регистрации первый экземпляр выдается дарителю (отцу), другой экземпляр – одаряемому (сыну), а третий экземпляр остается в регистрирующем органе.
Другие документы, в том числе квитанция об оплате государственной пошлины, подаются в формате «оригинал + копия». Копии заверяются непосредственно в регистрирующем органе.

Причины отказа в оформлении права собственности

Процесс оформления права собственности на квартиру является длительным делом. Это обусловлено сложностями со сбором документов на регистрацию права собственности. Однако сама регистрация права собственности должна быть осуществлена в течение 15 дней со времени подачи заявления и документов.
Заявителю могут отказать в оформлении права собственности по нескольким причинам:

• представление недостоверной информации;
• неправильное оформление;
• представление неполного пакета материалов;
• возникновение сомнений у регистратора в подлинности документов;
• арест, наложенный на объект;
• запрет на проведение определенных сделок.

Отказ (уклонение) регистрирующего органа от регистрации может быть обжалован заинтересованным лицом в суде. В случае принятия решения об отказе в регистрации собственник уведомляется о решении и причинах отказа в письменном виде в тот же день. Собственник обязан устранить недостатки и провести сбор материалов в установленный период. Ему нужно представить недостающие материалы и разъяснить спорные моменты в документальной форме. Частыми причинами отказа являются подача неполного комплекта документов и их неправильное оформление.

Изменение правил регистрации сделок с недвижимостью

С 01.03.2013 г. изменились правила регистрации сделок с недвижимостью в силу вступления в силу Федерального закона №302-ФЗ от 30.12.2012.
Данным законом отменена регистрация договоров:

• дарения недвижимости;
• купли-продажи жилого помещения;
• ренты, в том числе с условием пожизненного содержания.

Регистрации подлежит переход права собственности по договорам. Таким образом, отменена двухступенчатая регистрация перехода права: регистрация самого договора и вытекающего из него права собственности. Госпошлина уплачивается только за регистрацию права собственности.
В связи с этим договоры вступают в силу с момента подписания, а не регистрации. Нотариальное удостоверение договоров обязательно в случаях, предусмотренных законодательством, или по соглашению сторон.
Необходимо отметить, что после оформления свидетельства на право собственности на экземпляры договора проставляется отметка регистрирующего органа (с указанием реквизитов документа о переходе права), так как установленный законом 122-ФЗ порядок регистрации не изменен.
В заключение отметим, что необходимо крайне ответственно относиться к сбору документов на регистрацию прав собственности.
Вы можете обратиться к специализированным организациям, предлагающим услуги по оформлению права собственности на недвижимость. Их услуги достаточно дороги, но они помогут вам сэкономить время.

В любом случае вам необходимо изучить все требования к процедуре оформления прав собственности. Это поможет вам при самостоятельной регистрации. Или вы сможете компетентно проконтролировать тех, кому вы доверили процесс регистрации прав собственности.