Бесплатная консультация юриста по телефону:

Особенности продажи доли в квартире

Если собственниками какого-либо имущества являются два человека или более, то такая недвижимость называется общей собственностью. В свою очередь, она может быть долевой и совместной (без определения долей). Доля в квартире – это доля в праве собственности на квартиру. И зачастую бывает так, что доли не выделены в натуре, поэтому невозможно сказать, где заканчивается территория одного сособственника и начинается другого. В свидетельстве о праве собственности доля определяется в виде дроби, например 1/3, 1/6 и т.д.

Долевая собственность на квартиру

Продать долю в квартире, где собственниками являются несколько человек, можно по особым правилам. Здесь существует так называемое преимущественное право покупки, о котором должны знать все собственники. Исключением является случай, когда ваша доля выделена в натуре, в таком случае соблюдать право преимущественной покупки не нужно.

Преимущественное право покупки

В чем суть правила о преимущественном праве покупки? В ст. 250 ГК РФ говорится о том, что если участник долевой собственности изъявил желание продать свою часть, то у других сособственников возникает преимущественное право покупки, и продавец должен в первую очередь предложить купить его долю сособственникам.

Продавец должен убедиться, что остальные сособственники согласны с продажей доли и не претендуют на нее.

Для этого нужно получить от них письменный отказ от покупки.
Самый простой способ известить их – это сказать устно или сообщить по телефону. Если они откажутся, то попросить их заверить отказ у нотариуса. Тогда у продавца на руках будут все доказательства того, что все сособственники знают о продаже доли и, мало того, они отказываются ее приобретать. В этом случае продать свою долю можно сразу, не дожидаясь 30-дневного срока.
Доля в квартиреНо бывают случаи, когда сособственники находятся не в самых хороших отношениях. Тогда продавец составляет письменное предложение о покупке его доли с обязательным подробным изложением всех условий: предмет сделки, его местонахождение, отчуждаемая доля, цена. Если продажа с рассрочкой, то описываются все условия оплаты и сроки. Письмо отправляется как ценное – с описью и уведомлением о вручении. По закону на ответ дается срок в 1 месяц. Если через месяц ответа с отказом или согласием не будет, то продавец имеет право продать свою долю в квартире третьим лицам. Доказательством отсутствия нарушения будут служить опись вложения с печатью почты, квитанция об отправке, уведомление о вручении письма адресату. Главное помнить, что доля должна продаваться по той цене и на тех условиях, которые были озвучены в письме. Иначе, сособственник имеет право обратиться в суд с иском о переводе всех обязанностей и прав покупателя на него. Исключением в данном случае является изменение цены в сторону увеличения.
Отказ участников получить извещение или письмо от продавца, то есть молчание в течение вышеназванного срока (1 месяц) будет считаться отказом от покупки. Если произошли какие-либо изменения в условиях продажи, например, понизилась цена, то все сособственники должны быть повторно извещены об этом.

Разные случаи при отчуждении

Доля в праве собственности на квартируТрудности возникают, когда продавец не знает о местоположении других сособственников. Тогда будет достаточно того, если он отправит письменное уведомление по последнему известному ему месту жительства.
Бывают случаи, когда несколько сособственников изъявили желание приобрести долю в квартире, тогда продавец сам выбирает покупателя. Если продавец договорился с одним из сособственников продать ему свою долю в квартире, то уведомление других сособственников не требуется, ведь преимущественное право покупки действует только тогда, когда часть квартиры продается третьим лицам.
Без согласия может быть произведен залог доли. Но если будет обращено взыскание по требованию залогодержателя, то здесь применяются положения ст. 250 и 255 ГК о преимущественном праве покупки и в праве общей собственности обращении взыскания на долю (п. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
На практике часто встает вопрос о том, должен ли нотариус в рамках соблюдения п. 2 ст. 250 ГК истребовать данные об уведомлении как сособственников, так и их супругов. В законе написано, что продавец должен уведомить всех сособственников, поэтому данное требование ограничивается по кругу лиц лишь теми участниками, которые указанны в правоустанавливающем документе. В противном случае на продавца возлагалась бы обязанность выяснять семейное положение всех сособственников, также была бы возможность распространения на все доли режима совместной собственности супругов. Но законодательством такая обязанность для продавца не предусмотрена и из-за отсутствия правовых механизмов реализации не может существовать. Согласно п. 2 ст. 253 ГК РФ при фактическом распоряжении одним супругом общей недвижимостью предполагается, что он принимает решения с согласия другого.
Оформление доли в квартиреПоэтому извещать об отчуждении нужно только лиц, указанных в правоустанавливающих документах. В регистрирующий орган должен быть предоставлен отказ сособственника в обязательном порядке вместе со всеми другими документами. Закон не предусматривает обязательного нотариальнго удостоверения сделок по отчуждению доли квартиры, жилого дома, исключение установлено только для договора ренты (ст. 584 ГК РФ). Однако по обоюдному соглашению сторон договор по продаже недвижимости может быть оформлен у нотариуса. Государственная регистрация для всех данных сделок обязательна.

Цена доли квартиры

Большим заблуждением является то, что долю в квартире можно продать по рыночной стоимости. Например, цена двухкомнатной квартиры 3 млн. руб., и собственник считает, что свою ½ долю он сможет продать за 1,5 млн. руб. Конечно, цену он может поставить и такую, но найдется ли покупатель? Ведь эти цифры только на бумаге, и если один собственник занимает одну комнату, а другой другую, то это совсем не значит, что они им и принадлежат. Закон допускает реальный выдел доли, но в квартирах это сделать сложно, что не скажешь о домах. Здесь можно сделать отдельные друг от друга входы, отдельные кухни и санузлы, поэтому стоимость части в доме приближена к рыночной стоимости. Так, найти покупателя на долю в загородном доме намного легче, чем в городской квартире. Реальная стоимость доли в городской квартире на 30-40% ниже рыночной.

Обходные маневры в отчуждении

Дарение квартирнаой долиЕсли один из сособственников находится в местах лишения свободы, то уведомление о продаже решается через начальника тюрьмы. Если человек сознательно избегает получения уведомления, то законного способа его получить нет, поэтому продавцу и риэлторам приходится использовать различные обходные маневры. Иногда делается фиктивное дарение с передачей денег через банковскую ячейку. В случае дарения согласие дольщиков не требуется. Они могут опротестовать данную сделку в суде, но доказать, что на самом деле была купля-продажа, а не дарение, практически невозможно. Если все-таки доказать удастся, то такая сделка объявляется как притворная (п. 2 ст. 170 ГК).
Притворная сделка, т.е. сделка, совершенная с замыслом скрыть какую-либо другую сделку, недействительна. Тогда применяются соответствующие правила к той сделке, которую обе стороны действительно имели в виду. Если будет установлено, что доля не подарена, а продана третьему лицу, то к этой сделке подлежат применению правила о продаже доли недвижимости ст. 250 ГК РФ.

http://www.youtube.com/watch?v=LpzfCFYNFak

В суде о нарушении преимущественного права покупки будут ответчиками покупатель и продавец доли недвижимости. Размер государственной пошлины будет зависеть от стоимости проданной доли.
Продажа доли в квартиреПо предложению суда истец должен внести определенную сумму денег на депозитный счет суда или по-другому доказать наличие у него нужной суммы. Такая обязанность истца вытекает из п. 2 ст. 250 ГК РФ, в котором указывается на преимущественное право приобрести долю в квартире. Речь идет именно о приобретении, а не просто о желании купить. Поэтому истец и предоставляет доказательства суду о том, что он намерен приобрести данную долю. Гарантией здесь выступают денежные средства, находящиеся у истца. Если истец отказывается внести нужную сумму, это лишь подтверждает то, что у него нет намерения приобрести часть квартиры. В таком случае суд может сразу отказать в иске, поскольку сделка уже состоялась и покупателя без веских оснований нельзя лишать покупки.

http://www.youtube.com/watch?v=ccKNpJ31ynE

Продажа доли в однокомнатной квартире

Не всегда сохраняются хорошие взаимоотношения у всех членов семьи, проживающих в однокомнатной квартире. Часты случаи, когда один сособственник решает продать долю в однокомнатной квартире. Это сделать сложно, но можно. Идеальный вариант – договориться со всеми владельцами и совместно продать всю квартиру, а затем разделить деньги согласно долям. Но это только идеальный вариант, что происходит совсем редко, особенно при плохих отношениях. Продажа доли в однокомнатной квартире невозможна, пока продавцом не будет отправлено каждому из сособственников письмо с предложением выкупить его долю. И только через месяц ее уже можно продавать третьим лицам.
Следует заметить, что найти покупателя на такую недвижимость будет очень сложно, поскольку комната одна и жить в ней полноценно будет невозможно. Кто же покупает такие доли? Обычно это перекупщики, которые покупают такое жилье не для того, чтобы там жить, а для извлечения прибыли. Это люди, которые в совершенстве знают жилищное законодательство, они умеют вести переговоры, у них есть практический опыт в данной области. Благодаря всему этому, они склоняют несговорчивого соседа продать им свою долю в однокомнатной квартире или продать жилье целиком с последующим делением денег согласно долям. В таком случае обе стороны будут в прибыли.

http://www.youtube.com/watch?v=l9wbE1Q48ss

Перекупщики не покупают доли, где сособственниками являются несовершеннолетние, пенсионеры, люди, состоящие на учете в НД и ПНД, т.к. с ними очень тяжело вести переговоры. А если консенсус и достигнут, то сложно найти покупателя. Они не покупают доли в квартирах на первых этажах, в домах под снос, значительного размера и т.д.

Все ещё остались вопросы?

Позвоните по номеру и наш юрист БЕСПЛАТНО ответит на все Ваши вопросы

Бесплатная консультация
юриста по телефону:

Работаем без выходных

Похожие статьи:
Top