Как произвести раздел дома?

Часто в нашей жизни бывает так, что отношения между близкими людьми портятся, а жизнь вместе уже не представляется возможной. Но как быть с домом, который был построен совместными усилиями? В таких случаях может возникнуть вопрос о том, каким образом правильно разрешить раздел дома в натуре, если дальнейшее совместное проживание перестало быть возможным.

Под разделом жилого дома (квартиры) подразумевается полное прекращение права на общую долевую собственность, выделение доли или долей, но при этом процессе должны в полной мере соблюдаться и выступать основой для будущего раздела положения ЖК РФ в части признания помещения жилым, жилого помещения непригодным для жизни и прочего. К жилому помещению предъявляется целый ряд требований, например, наличие отдельного входа, изолированность, наличие всех необходимых удобств для проживания.

Раздел дома (квартиры) в натуре может проводиться двумя способами: прекращение действия права общей долевой собственности на объект жилой недвижимости или выделение доли, принадлежащей одному из сособственников.

Выделение одной или нескольких долей из общей долевой собственности – это востребованная процедура, которая решает проблему прекращения действия долевой собственности.

Раздел жилого дома в натуре не всегда может быть возможен из-за ряда причин, среди которых фактические характеристики дома, невозможность пользования имуществом, наличие многочисленных неудобств и т.д. Когда выделение доли в натуре невозможно, можно рассматривать варианты выплаты денежной компенсации или выплаты собственником стоимости выделяемой доли остальными сособственниками.

Требования, предъявляемые к объекту недвижимости, для возможности раздела

Размер компенсации практически никогда не производится в полном объеме и ее не хватает на то, чтобы заменить потерянный или уменьшенный дом. Поэтому, чтобы предупредить возникновение негативных обстоятельств при выделении части, специалисты в этой области рекомендуют уже на стадии проектирования заложить техническую возможность раздела дома на количество частей, соответствующее количеству долевиков.
Для четкого определения наличия или отсутствия возможности деления обязательным является проведение строительно-технической судебной экспертизы, в ходе которой и выявляется наличие возможности деления или отсутствие таковой. Законодательная база не предусматривает каких-то четко прописанных требований, но раздел имущества в натуре до полного абсурда обычно не доходит.
Данная экспертиза учитывает все технические, санитарные и противопожарные нормы, а в ее заключении (по желанию собственников) может приводиться оценка реальной стоимости, предлагаться возможные варианты для перепланировки/перестройки с четким указанием необходимых для этого работ и их ориентировочной стоимости. Если же собственники приняли общее решение о делении на доли, то необходимо будет иметь в наличии подтверждение от органа местного самоуправления о возможности и допустимости перестройки или перепланировки обозначенного жилья.
Если же объект полностью соответствует всем требованиям и не существует никаких преград для его разделения, то в соответствии с законодательной базой нашей страны возможны следующие варианты решения данной проблемы:

• Выделение дольной части из общего имущества в натуре. Здесь имеются некоторые особенности: деление на доли в натуре возможно только в случае, если разделение дома на части (квартиры) возможно при оборудовании разных входов, т.е. имеется техническая возможность переоборудовать дом соответствующим образом;
• Раздел общего имущества возможен только тогда, когда все владельцы долей принимают решение о выделении своей доли в натуре посредством полного раздела имущества. В свою очередь, раздел имущества также возможен только при наличии технической возможности для деления дома на отдельные части. Если же технически дом можно разделить на части, не соответствующие установленным размерам долей, то по решению суда может иметь место изменение идеальных долей сособственников.

Ряд основополагающих причин

Основные принципы, которые действуют при осуществлении раздела недвижимого имущества:

• если заключать соглашение, свидетельствующее о прекращении права общей долевой собственности в простой письменной форме, то дальнейший раздел дома будет простым;
• раздел жилого помещения/строения возможен только в том случае, если его можно отнести к делимому объекту и по отношению к нему применяются все правила ГК РФ о разделе и завершении прав на общую долевую собственность;
• решение вопроса о разделе частного дома напрямую зависит от его характеристик (физических и технических), это правило сохраняется и для выделения долей/доли в квартире;
• прекращение права на общую долевую собственность возможно только после подписания соответствующего соглашения, которое составляется в простой письменной форме (если согласие о разделе достигнуто не было, то вопрос решается в судебном порядке);
• раздел жилого дома или выделение доли, осуществляемое в судебном порядке, потребует более длительного времени и дополнительных расходов на судебную техническую экспертизу;
• раздел может реализоваться только посредством заключения особым образом составленного соглашения между дольщиками. Если даже в судебном порядке это соглашение не будет заключено, то никто из сособственников не имеет права требовать ни денежной компенсации, ни продажи дома.

Вопрос раздела дома/квартиры в натуре потребует от вас решения следующих моментов:

• Какова реальная рыночная стоимость недвижимого имущества (квартиры, дома со всеми постройками) по состоянию на момент проведения экспертизы?
• Возможно ли произвести раздел в натуре дома и хозяйственно-бытовых зданий с соблюдением все принципов равенства идеальных долей при соотношении ¼ или ¾?
• Возможно ли рассматривать раздел в натуре дома и хозяйственно-бытовых зданий по тому варианту, который предложили истцы?
• Какие варианты разделения можно рассмотреть при отступлении от размера идеальных долей при сохранении соотношения ¼ и ¾?
• Какие работы необходимо будет выполнить в связи с переоборудованием дома и каков размер их стоимости по каждому из предложенных вариантов распределения?

Возможности для улучшения общего имущества

В соответствии с российским законодательством улучшать общее имущество можно при наличии согласия от других долевиков или же без него. В первом варианте долевик, выстроивший новое помещение или каким-либо другим способом повлиявший на улучшение дома, автоматически получает право на то, чтобы его доля была увеличена. Обратите внимание, что в этом случае долевику не предоставляется в собственность произведенное улучшение, ведь фактически долевое участие не предполагает наличия физического права собственности на ту или иную вещь, а только лишь предоставляет право быть участником в правомочиях ее собственника. Следовательно, чтобы обладать правом на индивидуальное пользование произведенными улучшениями (если в конкретном случае это возможно, ведь улучшения могут носить специфический характер, например, общая система отопления), в договоре о праве пользования общим имуществом должны присутствовать соответствующие изменения.

Выше был рассмотрен случай, когда разрешения на проведение улучшений от долевиков имеется. Зачастую имеет место и другая ситуация, когда долевик, желающий произвести улучшения, не имеет права на изменение своей доли, но в тоже время является владельцем построенного помещения.

Как быть с земельным участком?

Решая вопрос о выделении в натуре (разделе) недвижимого имущества, стоит уделить внимание и земельному вопросу. Речь идет о разделении участка земли. Раздел земли основывается на соответствующих договорах, которые заверяются у нотариуса. В связи с последними изменениям в российском законодательстве порядок и сам процесс оформления права собственности на земельный участок несколько облегчен. Во многих случаях вместо государственных актов на землю вводится регистрация права собственности на земельный участок на основании заключенных ранее договоров.
Но при наличии бывших долевиков процедура получения государственных актов остается неизменной и обязательной. Государственный акт на участок обязателен к выдаче в тех случаях, когда данная земля первый раз принимает участие в гражданском обороте. А вот уже последующие переходы к разным собственникам потребуют лишь заключения договоров, к которым будет приложен первичный государственный акт.

Первичный государственный акт – это в некотором роде «свидетельство о рождении» данного земельного участка. Самом собой разумеется, что выделении доли (разделе) земельного участка образуются совершенно новые участки, на которые необходимо оформлять специальный документ, именуемый государственным актом на право частной собственности на участок земли.

Рекомендации специалистов

В гражданских судах дела по поводу признания права собственности или связанные с выделением доли из общего дома/разделением дома или квартиры в натуре – это частое явление. И не удивительно, ведь данный вопрос зачастую принимает такие обороты, что все попытки урегулирования без привлечения опытных и профессиональных специалистов юридического плана сводятся на нет. В этом случае вам способен помочь лишь знающий специалист, который обладает определенными навыками в разрешении имущественных вопросов в судебном/досудебном порядке и который способен в полной степени и на соответствующем уровне отстоять интересы клиента и восстановить справедливость.
При обращении к грамотным профессионалам с вопросом о разделении квартиры (дома) в натуре в обязательном порядке должны быть проведены все необходимые мероприятия, приняты меры, необходимые для достижения желаемого результата. Только в этом случае собственник жилья (квартиры или дома) может рассчитывать на следующее:

1.  Проведение юридической консультации, которая будет освещать все актуальные вопросы, связанные с жилищным и гражданским законодательством.
2.  Оказание помощи в выборе твердой правовой позиции и оценивание всех возможных перспектив для разрешения вопроса раздела любого объекта недвижимости (дом, коттедж, дача, хоз.постройки, квартира) в конкретной ситуации.
3.  Юридическая помощь в подготовке и оформлении полного пакета документов, который потребуется при заключении соглашения между сособственниками в досудебном порядке или для открытия судебного процесса.
4.  Представительство в суде, защита жилищных интересов и прав собственника в ходе судебного процесса.
5.  Контроль за надлежащим исполнением судебного решения.

При возникновении проблемы выделения доли в объекте недвижимости не стоит сразу же обращаться в судебные органы. Любой профессиональный юрист, который обладает достаточными знаниями, приличным опытом в ведении судебной практики и высоким уровнем квалификации, обязательно постарается изначально разрешить спорную ситуацию путем досудебных переговоров и, конечно же, окажет помощь при составлении соответствующего соглашения.