Квартира с обременением – что это такое?

Для того чтобы говорить о снятии обременения с квартиры, необходимо четко уяснить для себя, что означают понятия “обременение” и “снятие обременения с квартиры”.

Обременение – условия, запреты, ограничивающие правообладателя в правах собственности на конкретный объект недвижимого имущества.

Это стесняющие собственника имущества условия при осуществлении им своих прав.

Что может выступать в качестве обременений:

• рента с пожизненным содержанием;
• аренда;
• арест имущества;
• опека;
• сервитут;
• ипотека.

Ипотека как наиболее распространенный вид обременения имущества

Ипотека является на сегодняшний день наиболее распространенным видом обременения недвижимого имущества, так как банки активно продают жилье на данных условиях. Это означает, что до момента полного погашения кредита, который был взят на покупку жилья, вы являетесь полноправным хозяином недвижимости, однако эта самая недвижимость находится в залоге у банка-кредитора. Так как жилье принадлежит вам, вы имеете полное право распоряжаться им по своему усмотрению: вы можете прописаться в этой квартире сами или прописать кого-либо другого, если в договоре с банком не указано иначе. Некоторые банки при выдаче ипотеки дополнительно оговаривают в договоре ваши права (захотите сделать ремонт или прописать дядю Васю – придется обращаться за разрешением в банк).
Заложенную квартиру можно сдать в наем или даже продать, но все эти сделки необходимо проводить с согласия банка, выдавшего ипотечный кредит. Это де-юро. Де-факто, даже если вам и удастся согласовать с банком сделку купли-продажи, это будет выглядеть так: покупатель оплатит банку задолженность по кредиту со всеми процентами, а вам заплатит лишь разницу между той суммой, о которой вы договаривались, и суммой, уплаченной в банк.

Как снять обременение с квартиры?

Вы являетесь тем самым покупателем, который желает приобрести собственность с обременением и у вас встал вопрос о снятии обременения с квартиры? Или вы решили досрочно погасить кредит по ипотеке и тем самым снять обременение с недвижимости? Давайте разбираться, как это можно сделать.
Если вы думаете, что вы сходите в кассу, оплатите задолженность по кредиту и все, то вы глубоко заблуждаетесь. Существует ряд процедур, которые придется пройти перед тем, как ваша квартира наконец станет “свободной”. Прежде всего необходимо оформить окончание отношений с банком-кредитором. Здесь есть два пути:

• Если вы погашаете ипотеку по графику, в срок (в кредитном договоре обычно прописана дата последнего платежа), то после списания последнего платежа вы должны обратиться в банк и получить письмо об исполнении обязательств по договору кредитования. Юридически залог исчезает в момент погашения кредита, однако вы должны получить в банке еще и закладную на квартиру. Эти документы необходимы вам для того, чтобы оформить снятие обременения в Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС). Пока вы этого не сделаете, обременение фактически снято не будет.
• Если вы хотите погасить кредит до окончания сроков погашения, то прежде всего вам необходимо обратиться к менеджеру банка, оговорить с ним сроки погашения кредита и узнать у него точную сумму к оплате (вплоть до копеек). Рекомендуется иметь не только справку о том, что вы полностью погасили кредит, но и выписку о состоянии ссудного счета. Если вы не доплатите хоть одну копейку, кредит не считается погашенным и снятие обременения с недвижимости является невозможным.

Когда вы оплатили задолженность по ипотеке и получили в банке все необходимые документы, вам необходимо перейти к следующему этапу – снять обременение с квартиры, для чего следует обратиться в Росреестр, которое в официальном порядке снимает с вас все обязательства по ипотеке. Для этого необходимо подать следующий пакет документов:

• заявление;
• правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности и т.д.);
• закладная;
• письмо из банка об исполнении вами обязательств по договору ипотеки;
• копии учредительных документов банка-кредитора, заверенные нотариально.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца закладной (банка), совместного заявления залогодателя и залогодержателя (вы и банк) или на основании решения суда о прекращении ипотеки. В юридической практике бывали случаи, когда суд признавал, что банк выдал вам кредит путем обмана и договор ипотеки был признан недействительным.
После того как вы подали документы, через месяц УФРС выдаст вам новое свидетельство о праве на собственность. За него вам придется уплатить госпошлину. На регистрацию документов можно записаться на следующий месяц лично или по телефону (практика показывает, что последнее практически невозможно). Если вам “надо быстро”, то найдите контакты посредников. Это такие люди, которые за 2000 рублей каким-то невероятным способом сдадут ваши документы без очереди. Как хороший вариант, обратитесь к риелторам. В некоторых случаях банк или некие третьи лица, заключившие с банком договор, могут сами отвезти документы в УФРС и забрать уже готовые свидетельства. Такая услуга стоит около 5000 рублей.

Получив свидетельство о снятии ипотеки и о праве на собственность, вы становитесь полноправным хозяином квартиры и вольны распоряжаться ею по своему усмотрению.