Как правильно оформить дарственную на квартиру

Часто перед неумолимым приближением старости люди задумываются о том, кому и как передать в наследство свое недвижимое имущество: дом или квартиру. Каждому хочется выбрать наиболее оптимальный вариант передачи его наследникам. Что же лучше оформить: завещание или дарственную? При принятии решения в пользу дарственной, как правильно и где оформить дарственную на квартиру? Всем известно, что завещание вступает в законную силу после смерти собственника недвижимости. Оформление дарственной же позволяет еще при жизни убедиться наследодателю, что его квартира или дом достанутся именно тем наследникам, кому он и предполагал их передать.

В то же время оформление дарственной является очень щепетильным вопросом и, прежде чем решиться на это, необходимо учесть все тонкости и возможные последствия ее оформления.

Что такое дарственная

Дарственная, или договор дарения, предполагает передачу на безвозмездной основе прав собственности одного лица (дарителя) другому (одаряемому). Основным условием оформления такого договора является дееспособность собственника недвижимого имущества и наличие абсолютного права на него. Дом либо квартира должны иметь документ, подтверждающий данное право собственности. Как правило, это свидетельство о государственной регистрации, основанием для получения которого явились приватизация, дарение, договор купли-продажи или какой-либо другой договор, подтверждающий возникновение такого права.
Даритель должен четко осознавать, что, после подписания договора дарения и передачи права собственности на дом или квартиру, они переходят во владение одаряемому, а сам владелец лишается прав на них. Так как дарение – это безвозмездная передача собственности, то, в отличие от завещания, даритель не имеет права выставлять какие-либо условия будущему ее собственнику. В связи с этим, прежде чем совершать такой ответственный шаг, даритель должен осознавать все последствия, к каким может привести оформление дарственной. Невозможно заключить договор дарения, который бы предусматривал передачу прав собственности на недвижимость после наступления смерти дарителя. То есть, если при жизни собственника недвижимости переход права не прошел регистрацию в соответствующих органах, данная квартира или дом включаются в список наследства.

Когда договор дарения выгоден

Случаются различные ситуации, когда оформление дарственной рассматривается как единственный вариант передачи прав собственности на недвижимость. К примеру, владелец жилья не желает по каким-либо причинам оставлять дом или квартиру законным наследникам.
Иногда договором дарения удобно воспользоваться, скрыв реальную сделку. Допустим, требуется продать долю в квартире. Согласно законодательству, преимущественным правом первоочередной покупки пользуются другие ее собственники, которых надо известить соответствующим образом. В некоторых ситуациях последние могут специально уклоняться от получения извещения или, получив его, препятствовать совершению сделки купли-продажи. В таких случаях проще всего применять оформление дарственной.

Особенности сделки

Взвесив все «за» и «против», при принятии окончательного решения, даритель для оформления дарственной на дом или квартиру должен собрать документы для сделки. Перечень их практически одинаков для всех сделок, связанных с отчуждением недвижимости. Право собственности подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной службы, кадастра и картографии. Чтобы оформить такой договор, нотариуса привлекать необязательно. Документ составляется в простой письменной форме. Однако при его составлении нужно быть очень внимательным и не допускать различных ошибок и неточностей. В противном случае сделку могут приостановить.
Лучше всего доверить оформление дарственной профессиональному юристу. Он же поможет собрать документы для сделки с учетом некоторых ее тонкостей. К примеру, если в доме или квартире, на которую оформляется дарственная, среди собственников есть несовершеннолетние дети, необходимо разрешение органов опеки. Такой документ необходим и в случае, если одаряемый является несовершеннолетним. Если даритель в браке, а недвижимость является их совместно нажитым имуществом, для того чтобы оформить дарственную, нужно нотариально заверенное согласие другого супруга.
Если недвижимость передана одному из супругов в результате дарения, она не подлежит разделу после расторжения брака.
Известно, что при продаже жилья, находящегося в собственности менее 3 лет, продавец уплачивает в пользу государства налог с продажи от полученной прибыли. В случае когда оформляется договор дарения, одаряемый обязан оплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости подарка. Это правило не распространяется на близких родственников.

Ограничения при оформлении договора дарения

Согласно законодательству, существует ряд ограничений при оформлении дарственной. К примеру, в роли дарителя не может выступать недееспособный гражданин или ребенок, не достигший 18-летнего возраста, равно как их законные представители.
Одаряемыми не смогут стать лица, являющиеся работниками воспитательных и лечебных учреждений, органов опеки и попечительства, госслужащие в том случае, если дарителем является их клиент либо родственник последнего.

В некоторых случаях закон предусматривает отмену дарственной. Это может быть отказ от дара одаряемого, возможное изменение здоровья и уровня жизни дарителя в худшую сторону при совершении такой сделки. Если одаряемый совершит противозаконные действия по отношению к дарителю или своими действиями будет способствовать повреждению или даже утрате полученной собственности, то это тоже может являться основанием для расторжения подобного договора. В случае смерти дарителя оспорить дарственную, потребовав признания сделки недействительной, могут наследники путем обращения в суд. При отмене дарственной человеком, который отменил сделку, пишется письменный отказ, который подлежит регистрации в соответствующем органе.

Порядок оформления дарственной на дом или квартиру

Первым делом нужно составить договор дарения и подписать его обеими сторонами: дарителем и одаряемым.
Если квартира или дом приобреталась в браке, потребуется подписанное вторым супругом и заверенное нотариусом согласие на отчуждение права собственности на них. Если недвижимость находится в общей собственности нескольких владельцев, оформляется нотариально заверенное согласие остальных собственников.
В случае если дарителю не хочется самостоятельно заниматься оформлением бумаг, он может составить у нотариуса доверенность на оформление дарственной на дом или квартиру.
Завершающий этап – предоставление документов в соответствующий орган для регистрации перехода права собственности от дарителя к одаряемому. В число таких документов обязательно должны входить: документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, передаваемую в дар, и документы, являющиеся основанием для такого права собственности. Нужно предоставить 3 экземпляра договора дарения, по одному для каждого из участников сделки и один экземпляр для Управления Федеральной службы, кадастра и картографии; квитанцию (копию и оригинал) об уплате государственной пошлины за приобретение права собственности. В настоящий момент размер госпошлины составляет 1000 рублей. Кроме документов, удостоверяющих личность, потребуется выписка из домовой книги. Регистрация права собственности происходит в течение 20 рабочих дней, после чего необходимо явиться в регистрационную палату для получения свидетельства о регистрации права собственности нового владельца на квартиру или дом.

Новое в законодательстве

До 1 марта 2013 года существовала процедура обязательной регистрации договоров, касающихся отчуждения недвижимости: купли-продажи, мены, дарения, аренды и других. В частности, что касается договора дарения, то он вступал в законную силу именно с момента его государственной регистрации. С 1 марта 2013 года процедура упростилась и данное требование отменено – в Росреестре договоры такого плана не регистрируются. По отношению к дарственной поправка коснулась ст. 574 Гражданского кодекса РФ.

Государственную регистрацию договоров отменили с целью отмены дублирования регистрационных действий и исключения дополнительного финансового бремени граждан-участников сделки. Это касается государственной пошлины за регистрацию договора, которая составляла 1000 рублей и распределялась поровну между всеми участниками. В настоящее время законодательство отменило двойную регистрацию по отношению к объекту недвижимости, договора и права собственности.